(2012.8.17)很多朋友對我進入房仲這一行感到好奇，幾乎每個人都以為：賣房子就只是在帶客人看房子。對我而言，這不盡然正確，因為現在的我已經很少在帶客人看房子了。嗯～那我到底在做什麼呢？
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房仲：買賣房屋與土地的中間人（受託人），主要分為開發及銷售。
開發：提供屋主或地主專任委託銷售的服務，約時間商談，時間比較自主。
銷售：提供客人看房子或土地的等服務，幾乎得隨傳隨到，時間較不自主。
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先談房仲的工作型態
工作型態依各加盟店而有所差異，但大品牌的公司，如中信、信義、永慶、住商與東森等，基本上都必須打卡、開會、團體看屋、值班等。除此之外，其他時間基本上是自由安排的。想要賺多少錢，抽多少佣金，冒多少泡？就憑個人本事、業務能力、時間管理與執行力。
例如，專攻銷售的營業員，除了提供隨傳隨到的帶看服務之外，還會依客人需求主動找到合適的房子，持續聯繫帶看，過程中還要幫客人處理貸款等雜七雜八的事情。如果沒有足夠的時間跟專業，就無法幫客人解決問題，順利幫客人買到需要的房子。因此，專攻銷售的營業員幾乎全年無休，沒天沒夜，甚至假日跟晚上都要服務，其實真的很辛苦，沒想像中那麼好賺，甚至健康容易亮起紅燈。
(左圖：大樓開發巧遇委託找屋的客戶；右圖：長榮新城幫忙發DM的小志工們)
（左圖：開發無所不在～；右圖：投DM要小心夾到手>_<～）
開發為銷售之母
其實，在房仲幫屋主賣房子之前，房仲必須先找到想要賣房子或土地的屋主或地主，提供他們專任委託銷售的服務，經所有權人的授權後才能開始合法賣房子。這個售屋前的作業過程叫做「開發」。因此，前輩常常說一句話「開發為銷售之母」，對一間店而言，若沒有開發物件進來，就沒有房子可以賣，更別談銷售了。
許多前輩的經驗指出，這一行若要永續經營，很難一直維持著良好的體力，整天忙著帶客人到處看房子。因此，「開發」才是在房仲業生存的長久之計。而我進入房仲業一年多的時間，也已逐漸將所有時間專注在開發的業務上。
（左圖：到屏東林邊石斑魚養殖場找屋主；右圖：到嘉義大林找屋主）
拜訪屋主之旅
「阿姨，請問隔壁屋主在嗎？」
「他很少回來～」
「那請問您知道他在哪裡嗎？」
「嗯……（思考許久～）他住在xx对面，左辺第x間，但…你千萬不要說是鄰居說的喔！其實我們也想要換亇鄰居才跟你說，就看你了，加油！」
開發的管道很多種，包括自售（例如591網路自售或掃街看到的自售紅字條等）、反開發、固定寄或投開發信、大樓管理員拜訪、發文宣DM、掃街抄空屋空地等。
不過，開發在時間上雖然比較自主，但是屋主通常也是要下班後或假日比較有空。因此也是要常常在晚上或假日拜訪屋主，時間仍然受限，難以兼顧生活品質。
例如，我曾經騎了近兩小時的車，才終於到達白河，再花一個小時，問了好幾個阿伯阿桑，峰迴路転，轉了好幾個彎才找到屋主；也曾騎車到林邊石班養殖埸，鄉間小路亂撞幾番，一塭又一塭之後才問到屋主的下落；然而，其實有百分之八十的機率是沒能找得到屋主的，例如到嘉義的大林，我便撲了個空，無功而返。
不過，雖然撲空，有時還是可以白天晚上或假日各來一次，或透過電話及網路的查詢，以及左鄰右舍的詢問找到一些蛛絲馬跡，目標就是要想盡辦法找到屋主。例如有一次我在巴克禮尋找某間空屋的屋主，問了十幾亇鄰居才問到一條線索，這也印證了「好厝邊不見得是在隔壁」這個道理。
（左圖：重複拜訪撲空留名片；右圖：有開發就有破壞XD…）
（左圖：到台中麥當勞與屋主簽訂委託銷售合約書；右圖：颱風天清除排水孔）
專任委託銷售服務
拜訪屋主或地主，大部分不是見面一次或兩次就能讓他們願意把不動產交給你賣，而是要讓他們慢慢認識你、信任你，常常需要多次的重複拜訪，是相當耗費時間跟體力的。
另一方面，當屋主或地主想要出售不動產時，也會去考慮到要把房子或土地交給誰來賣？房仲業務除了必須具備基本的專業知識外，屋主最需要的是值得信任的房仲業務。因此靠朋友的轉介紹，或許對屋主而言也是較安全且有保障的方式。
房仲的開發業務，乃針對屋主或地主提供專業及誠懇的專任委託銷售服務，主要服務內容是：顧家維護，守價議價及單一窗口。這讓屋主不需為了賣房子而勞事煩心，全權委託交給房仲來處理即可。
例如颱風來臨時，房仲必須不負屋主所託，照顧好房子。尤其在大風大雨的日子中，為了避免雨水滲入屋內，除了門窗緊閉外，所有排水孔一定要清理乾淨，確保通暢無比，PU一定要能用，才能將屋主的房子照顧好，避免積水破壞屋況，造成任何日後的可能損失。
然而，整個開發過程中最精采的，就是議價到成交，也是最辛苦、困難的一部分。像是有一次我搭乘火車，在台中與台南之間來回議價，在買方與賣方之間斡旋，將雙方的誠意告訴對方，歷經將近10天，直到最後一天才達到共識，順利成交，以完成雙方所託。然後簽約、完稅、過戶、交屋到結案。終於
（圖說：議價到成交的過程）
備註：開發的過程
找到閒置不動產＞拜訪屋主＞簽訂專任委託銷售合約書（授權書、屋況說明書）＞報件（產權調查、製作不動產說明書）＞不動產清潔整理維護（賣相要好）＞登廣告＞銷售（各大仲介公司聯賣）＞回報＞議價＞成交＞後續服務。
讓吧～
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